Un instrument util proprietarilor de imobile, de ajutor în momentul în care se decid să vândă sau să crească valoarea clădirilor deţinute, sau o unealtă de presiune municipală pentru creşterea rapidă, artficială, a gradului de locuire în Centrul istoric, prin supraimpozitare? În limitele acestor definiţii poate fi înscris „Studiul de evaluare arhitecturală şi urbanistică în vederea identificării clădirilor care nu respectă încadrarea în frontul stradal construit şi/sau regimul de înălţime minim stabilit din Oradea”, prezentat ieri, în conferinţă de presă, de către autor, arhitectul Eugen Pănescu, în numele firmei clujene Plankwerk Arhitectură şi Urbanism.
Studiul a delimitat, în „centrul centrului” Oradiei, 93 de imobile care se pretează la supraînălţare, conform pretenţiilor municipale. Acestea fie sunt mărginite de un calcan mult mai înalt, fie sunt pe colţ şi sunt mai joase decât cele vecine, fie sunt joase şi situate pe străzi principale.
În prezent, regulamentul de aliniere a clădirilor este suspendat ca urmare a faptului că a fost atacat în contencios administrativ de Prefectură. I se imputa, printre altele, lipsa unei descrieri a metodei de delimitare a caselor prea joase sau nealiniate. Studiul predat de arhitectul clujean la începutul acestui an răspunde, după părerea primarului Ilie Bolojan, acestei cerinţe. Edilul insistă, astfel, pentru reluarea regulamentului.
Au venit cu veriga lipsă din regulamentul clădirilor nealiniate
„Studiul de evaluare arhitecturală și urbanistică în vederea identificării clădirilor care nu respectă încadrarea în frontul stradal construit și/sau regimul de înălțime minim stabilit din Oradea” are listate 93
de clădiri din „centrul centrului”.
Primarul Ilie Bolojan, Adriana Lipoveanu – adjunct în Instituţia Arhitectului Şef şi arhitectul Eugen Pănescu, reprezentant al firmei clujene Plankwerk, au expus marți, în conferinţă de presă, „Studiul de evaluare arhitecturală și urbanistică în vederea identificării clădirilor care nu respectă încadrarea în frontul stradal construit și/sau regimul de înălțime minim stabilit din Oradea”.
Aceasta este, de fapt, veriga lipsă din „Regulamentul privind aplicarea unor cote adiționale de impozitare pentru clădirile care nu respectă încadrarea în frontul stradal construit și/sau regimul de înălțime stabilit”. Profitând de majoritatea liberală din Consiliul Local, Executivul local a forţat votarea acestui regulament anul trecut, în absenţa studiului. Ca urmare, a fost atacat în contencios administrativ de Prefectură şi este suspendat.
Cu acest studiu, primarul Bolojan se aşteaptă să câştige procesul cu Prefectura şi să pună în aplicare regulamentul suspendat.
Impuls suplimentar
Edilul consideră că întregul demers pentru identificarea şi supraimpozitarea clădirilor nealiniate nu este atât o intruziune a administraţiei în proprietatea privată a orădenilor, ci un „impuls suplimentar pentru dezvoltarea zonei centrale”. Aşa motivează el eforturile pentru resuscitarea regulamentului. „Acest regulament, pentru a putea fi aplicat, a necesitat un studiu de specialitate care să indice, în baza unor criterii fără tăgadă, care dintre clădiri, într-adevăr, reprezintă un factor care nu contribuie la dezvoltarea zonei centrale şi care ar necesita un impuls suplimentar”, declară Bolojan.
În opinia arhitectului, dezvoltarea imobiliară a Centrului nu ar trebui lăsată „la dinamica pieţei imobiliare”, pentru că aceasta nu are, ca atribut, binele comunităţii.
Studiul conţine şi o analiză cost-beneficiu, introdusă în mod extraordinar într-o cercetare de arhitectură.
O primă concluzie a studiului e că sunt foarte puţine clădiri nealiniate la linia străzii, retrase sau ieşite din frontul stradal. „Oraşul a rămas ordonat de la primele etape de dezvoltare şi până azi”, apreciază arhitectul Pănescu.
Potenţial mare de construire
O a doua concluzie este că perimetrul cel mai central al Oradiei prezintă un „potenţial mare de supraetajare”.
În cifre brute, studiul arată că suprafaţa supraetajată existentă – 571.516 mp, poate ajunge la 704.382 mp. Investiţia estimată pentru densificare este de peste 52 de milioane de euro, la un cost mediu de 400 de euro/mp.
Arhitectul spune că a inclus la „potenţial şi disfuncţionalităţi” trei criterii: situarea pe colţul străzii, în vecinătatea unui calcan cu măcar un nivel mai înalt şi/sau situarea pe o stradă principală a unei clădiri de nivel jos. Au fost identificate, astfel, 93 de imobile care pot fi etajate. Asta înseamnă 24% dintre imobilele din zona ultracentrală.
Străzile incluse în zona ultracentrală sunt: Mihai Pavel, Petofi Sandor, Teatrului, Roman Ciorogariu, Republicii, Primăriei, Franz Schubert, Libertăţii, Parc Traian, Moscovei, Deltei, Mihai Eminescu, Iuliu Maniu, Iosif Vulcan, Piaţa 1 Decembrie, Ion Buzoianu, Avram Iancu, Aurel Lazăr.
Bolojan: nu-i pentru bani!
Prezentarea conţine şi exemplul concret al unor locuinţe şi spaţii comerciale de pe strada Primăriei nr. 7. Acestea sunt compuse din spaţii doar cu parter şi sunt încadrate de clădiri cu două sau trei niveluri.
În prezent, spune arhitectul Pănescu, acestea totalizează 571 mp şi ar putea fi vândute, în total, cu 1,3 milioane de lei. Extinderea pe verticală cu încă două niveluri ar costa 3,5 milioane de lei şi ar creşte suprafaţa la 2.055 mp. Costul de vânzare ar fi de 9 milioane lei şi, în caz de închiriere, investiţia s-ar amortiza în cam 18 ani.
Încercând să argumenteze că supraimpozitarea nu s-ar face pentru adunarea de bani la buget, Bolojan spune că, acum, impozitele încasate de la proprietarii de locuinţe sunt în jur de 100 lei/an. Un plus de 50 de lei pe an nu ar fi o sumă importantă, crede el.
„Nu se pune problema de a încasa bani în plus, pentru că nu sunt cifre importante. E obligaţia Primăriei să îi atenţioneze că locuiesc în Centru, că proprietăţile lor sunt sub potenţialul pe care l-ar putea avea”, susţine primarul.
„Nu punem proprietarii să facă nimic”, insistă şi arhitectul clujean, „e pur şi simplu o atenţionare că e un potenţial nefolosit”.
În final, primarul a admis că rolul acestui studiu este să facă aplicabil regulamentul de supraimpozitare a clădirilor nealiniate. A nuanţat, însă, cu observaţia că, şi dacă regulamentul nu intră în operare, studiul serveşte de instrument oricărui orădean interesat să îşi dezvolte proprietatea, singur sau împreună cu parteneri mai bănoşi.
Bolojan a mai precizat că studiul va sta în dezbatere publică până la finalul lunii februarie, după care va intra, pentru aprobare, în Consiliul Local.
Citiți principiile noastre de moderare aici!