Majorările de prețuri ale apartamentelor par să se fi domolit. Interesul dezoltatorilor de locuințe (cum ar fi numărul de autorizații de construire) sau al cumpărătorilor (număr de tranzacții) indică scăderi, dar nu semnificative. Acesta este trendul pe piața de profil, analizat de specialiștii IBC Focus la solicitarea Economedia.

Deși lovită de creșterile de costuri la materiale de construcții, inflație, scăderea veniturilor reale ale populației și accesul mai dificil la creditare, piața rezidențială e, deocamdată, activă. Aproape 11.000 de proiecte de locuințe au fost identificate, în diverse stadii de lucrări în primele zece luni ale anului, de către consultanții IBC Focus. În creștere cu aproximativ 36% față de aceeași perioadă a anului trecut.

În primele 10 luni ale anului au fost identificate 10.903 proiecte rezidențiale, în vreme ce anul trecut numărul lor, în același interval, era de 8.010.

Într-un clasament al numărului de șantiere conduce zona Bucureti – Ilfov (1.699 șantiere rezidențiale), Clujul (1.315 șantiere rezidențiale), Timișul (1.260), Constanța (672), Sibiu și Bihor (câte 630 de șantiere rezidențiale).

În ceea ce privește valoarea investițiilor necesare pentru proiecte, Bucureștiul e lider detașat, cu 31,42 miliarde de lei, capitala fiind urmată de Cluj, cu 9,82 miliarde, Iași – 6,84 miliarde de lei, Constanța – 5,60 miliarde de lei, Timiș – 5,52 miliarde de lei, Brașov – 5,10 miliarde de lei, Bihor – 3,10 miliarde de lei.

„În piața construcțiilor, sectorul rezidențial continuă să fie unul de interes. Probabil și prin prisma faptului că vorbim despre investiții private, mai sigure pentru specialiștii implicați în șantier”, spune Andrei Spătaru, CEO IBC Focus.

Cu toate acestea, datele INS indică reticență. În primele opt luni ale anului, s-au eliberat 30.620 autorizaţii de construire pentru clădiri rezidenţiale, în scădere cu 10,5% faţă de perioada 1 ianuarie – 31 august 2021.

„Într-adevăr, cifrele oficiale indică un număr mai redus de autorizații, dar totuși există în derulare proiecte mari, de impact, a căror durată de execuție este mai îndelungată. Prin urmare, în prezent, la nivel de șantiere nu se observă o scădere atât de drastică”, spune Spătaru.

În Oradea se vinde aproape tot

Cel puțin asta este părerea reprezentanților agențiilor imobiliare. „În prezent, comparativ cu anul trecut, vorbim despre o piață în care cumpărătorii sunt mult mai calificați. Au dispărut curioșii, care mai mult doreau să vadă decât să cumpere. Clienții care au nevoie de o locuință, iau decizii mult mai repede. Din 10 clienți care vizionează o casă – 5 se hotărăsc să și cumpere”, ne-a declarat Valentin Catana, manager general Casa Regal Imobiliare.

Acesta a observat că cel mai bine se vând apartamentele în ansamblurile rezidențiale noi și chiriile.

„Rezidențialul nou este în trend. Se vând locuințele noi mai mult decât cele vechi. Probabil, clienții sunt influențați și de ceea ce se aude pe piață despre scumpirea energeiei, și atunci preferă un apartament într-un ansamblu rezidențial nou, decât într-un bloc vechi cu instalații uzate și neizolat termic”, a precizat specialistul în imobilare.

Acesta a mai observat că în Oradea se vinde aproape tot ce se construiește, exemplificând în acest sens cu Ansamblul Victoria Residențial, care va fi gata la sfârșitul anului viitor și unde mai sunt disponibile doar șase unități.

Se vând bine și apartamentele la case. „Atâta vreme cât sunt la prețuri comparabile cu un apartament într-un ansamblu rezidențial nou, se vând și casele”, subliniază Valentin Catana.

În ceea ce privește proveniența cumpărătorilor, specialistul în imobiliare ne-a declarat că circa 25% dintre aceștia provin din afara județului, din Cluj, Sălaj și Satu Mare.

Gabriel Pleșca, expert imobiliar la Remax Prime Capital, ne-a declarat că se observă pe piața imobiliară o așezare a prețurilor, în sensul că prețul imobilelor a început să scadă. „La bază este și frica proprietarilor față de ceea ce va veni. Pe de altă parte, contează și condițiile de creditare. Dacă în urmă cu un an, la același venit primeai un credit de 80.000 de euro, acum de abia te mai încadrezi la 70.000 de euro”, spune Gabriel Pleșca.

În ceea ce privește preferințele cumpărătorilor între imobile noi și vechi, consultantul a observat că acestea sunt împărțite.

„Sunt clienți care preferă să facă o achiziție într-un ansamblu rezidențial nou, dar sunt și clienți care preferă un bloc vechi, dar reabilitat. Se vând mai bine casele până în 100.000 de euro, dar și apartamentele cu 2 – 3 camere. În anasamblurile rezidențiale noi se vând apartamente chiar și înainte de a obține CF-ul”, a observat Gabriel Pleșca.

Creditarea a scăzut, dar merge

Ionuț Verzea, specialist în credite imobiliare, spune că băncile nu și-au modificat criteriile de creditare. Au mărit doar dobânzile. „Băncile nu au restricționat creditarea, au majorat doar prețul banilor împrumutați, precum orice vânzător majorează prețul produselor în timp de inflație. În afara de cost, toate condițiile în care te poți împrumuta sunt neschimbate”, susține Ionuț Verzea, manager divizie Kiwi Finance Oradea.

În ceea ce privește scăderea numărului de credite acordate, comparativ cu anul trecut, specialistul a precizat că se simte o scădere a cererii în ultimele 6 luni, dar în procente mici.

„Noi, care finanțăm peste o treime din creditele ipotecare din Oradea, nu am înregistrat scăderi. Avem cererea relativ constantă. Dincolo de ce spunem noi, și datele Oficiului de Cadastru confirmă că în Bihor, în primele 10 luni ale anului s-au tranzacționat cu 12% mai puține imobile față de aceeași perioadă a anului trecut, în categoria terenuri și construcții și unități individuale. În ce privește ipotecile, sunt cu 5% mai puține ipoteci înscrise în primele 10 luni față de aceeași periodă a anului trecut, pe acelasi segmente de imobile”, a observat specialistul în creditare.

Deci nu e prăbușită piața, doar comportamentul de achiziție s-a schimbat. „Există o cerere mai mică pentru apartamente noi și pentru case de peste 120.000 euro, dar a crescut foarte mult cererea pentru imobile ieftine, și a revenit cererea pentru construcția de locuințe, că s-au stabilizat cât de cât prețurile materialelor de construcții. Cei cu venituri mici ori nesigure momentan stau în expectativă, nu sunt interesați să cumpere”, a explicat Ionuț Verzea.

Acesta mai spune că nu există un moment bun sau rău pentru a cumpăra o locuință. Dacă ai nevoie de ea, răspunde necesităților și ți-o permiți, oricând e momentul să achiziționezi. La fel și în cazul investițiilor, oricând e momentul să investești, dacă cifrele sunt potrivite.

„Un avantaj, totuși, în perioadele în care cererea e mai redusă, este că ai timp suficient să vezi cât mai multe imobile și să nu decizi în grabă. Deci perioadele mai liniștite îți oferă timp să iei decizii mai potrivite. Și ai loc și de negociere. Când cererea e crescută, presiunea vânzătorilor e mai mare, prețurile cresc de la o lună la alta, și ajungi uneori să cumperi ce apuci, nu ce ai nevoie”, conchide Ionuț Verzea.