În 2025, traiul în condominiu înseamnă nu doar confort urban, ci și obligații legale clare, menite să asigure o conviețuire civilizată între locatari.
Cadrul legal este oferit în principal de Legea nr. 196/2018 privind funcționarea asociațiilor de proprietari, completată de Codul civil și, în multe cazuri, de regulamentele interne adoptate la nivelul fiecărui bloc. Aceste reguli stabilesc ce este permis și ce nu în raport cu vecinii, spațiile comune, animalele de companie sau lucrările de renovare.

Unul dintre cele mai importante aspecte reglementate prin lege este liniștea. Conform legislației în vigoare, este interzis să faci zgomote care tulbură ordinea publică în timpul nopții, între orele 22:00 și 08:00, dar și în jurul prânzului, în intervalul 13:00 – 14:00, o pauză de odihnă respectată de multe asociații prin regulamentele lor. Fie că vorbim de dat cu bormașina, ascultat muzică la volum ridicat sau mutat de mobilă, aceste activități pot atrage sancțiuni. În caz de reclamații, amenzile pot ajunge până la 1.500 de lei.

Spațiile comune reprezintă un alt punct sensibil în viața la bloc. Holurile, scările, liftul, subsolul sau acoperișul nu sunt zone personale, ci aparțin tuturor locatarilor. Legea interzice ca aceste spații să fie modificate, blocate sau folosite în alte scopuri decât cele prevăzute. De exemplu, nu este permis să depozitezi biciclete, mobilier vechi sau electrocasnice defecte pe holuri, nici să montezi uși metalice sau grilaje care afectează accesul celorlalți. Instalațiile comune, cum ar fi rețelele de apă, gaz sau electricitate, nu pot fi modificate de un singur proprietar fără acordul asociației.

Cei care dețin animale de companie trebuie să respecte reguli de bun simț, dar și prevederile legale. Animalele nu trebuie să afecteze liniștea, siguranța sau sănătatea celorlalți locatari. Concret, proprietarii trebuie să se asigure că patrupedele nu fac zgomot excesiv, nu murdăresc spațiile comune și nu devin un pericol. Unele asociații pot impune condiții suplimentare, cum ar fi utilizarea lesei sau interzicerea accesului animalelor în lift.

Un capitol important în viața oricărui proprietar de apartament este plata întreținerii. Conform legii, fiecare locatar este obligat să achite, la timp, cota sa lunară stabilită de asociație. Restanțele atrag penalități de întârziere, iar în cazuri grave, asociația poate apela la instanță pentru recuperarea sumelor. Plata întreținerii nu este o opțiune, ci o datorie esențială pentru buna funcționare a întregului bloc.

Lucrările de renovare aduc adesea conflicte sau neînțelegeri. Este important de știut că orice lucrare care afectează structura de rezistență a clădirii, fațada sau instalațiile comune necesită aprobare. Mai mult, pentru modificări majore, cum ar fi spargerea pereților de rezistență sau înlocuirea tâmplăriei exterioare, este nevoie și de autorizații eliberate de autoritățile locale. Fiecare modificare vizibilă sau care poate avea impact asupra vecinilor trebuie făcută cu responsabilitate și conform legii.

În ceea ce privește curățenia, fiecare locatar este obligat să întrețină spațiul din fața ușii sale și să contribuie la igienizarea zonelor comune. Fie că este vorba de a nu arunca gunoiul lângă tomberon, de a păstra curat palierul sau de a participa la acțiuni de curățenie comună, responsabilitatea este împărțită. Regulamentele interne pot stabili chiar și zile dedicate curățeniei sau sancțiuni pentru neglijență.

Asociațiile de proprietari au dreptul să elaboreze regulamente interne care să completeze aceste prevederi legale și să le adapteze la nevoile fiecărei comunități. Aceste reguli trebuie respectate de toți locatarii, indiferent dacă sunt proprietari sau chiriași, și au aceeași putere ca legea, atâta timp cât nu o contrazic.

Amenzi usturătoare pentru locatarii de bloc care nu respectă legea

Amenzi între 500 și 3.000 de lei:

• Punerea în pericol a integrității structurale a blocului sau a altor apartamente;
• Afectarea funcționării instalațiilor comune (apă, gaz, electricitate etc.);
• Administratorul nu încheie polița de asigurare pentru răspunderea civilă profesională.

Amenzi între 200 și 1.000 de lei:

• Lipsa convocării adunării generale conform legii;
• Nedeclararea modificării suprafeței utile a apartamentului către asociație și administrația fiscală locală;
• Neîntreținerea, nereabilitarea sau neasigurarea siguranței blocului și a instalațiilor comune;
• Încălcarea prevederilor legale specifice (ex: art. 55 alin. 1 lit. a; art. 104 alin. 1 din legea privind asociațiile de proprietari).

Amenzi între 2.500 și 5.000 de lei:

• Nerespectarea statutului și a acordului de asociere;
• Depășirea atribuțiilor sau neîndeplinirea acestora de către președinte, comitetul executiv, cenzor sau administrator;
• Nepunerea în aplicare a măsurilor pentru constituirea fondului de rulment sau fondului de reparații.

Amenzi între 5.000 și 10.000 de lei:

• Schimbarea destinației locuinței fără autorizațiile necesare;
• Neglijarea lucrărilor de întreținere sau reparații la părțile individuale ale apartamentului care pot afecta alți proprietari;
• Modificarea aspectului părților comune ale blocului fără avizul legal;
• Utilizarea greșită a veniturilor asociației de proprietari;
• Refuzul dezvoltatorilor de a furniza servicii publice locatarilor din ansambluri rezidențiale;
• Administrarea blocului fără autorizare legală.

Amenzi între 4.000 și 9.000 de lei:

• Folosirea fondului de rulment sau de reparații în alte scopuri decât cele legale;
• Încălcarea prevederilor privind serviciile publice de utilități (art. 95–97, art. 99);
• Nerespectarea obligațiilor legale de către dezvoltatorii ansamblurilor rezidențiale.