În timp ce proprietara, doamna Lascu Georgeta-Maria, pregătea documentația urbanistică pentru un proiect de activități turistice și medicale, juriștii municipalității au descoperit că actul de proprietate care a stat la baza înscrierii terenului în cartea funciară fusese anulat printr-o sentință penală definitivă. Terenul, înscris în Cartea Funciară nr. 209678 Oradea, provenea dintr-un titlu de proprietate emis în 1995, document care figura printre cele invalidate în celebrul dosar „Sterian Marin”, un caz penal complex care a vizat falsificarea de titluri de proprietate și trecerea frauduloasă a unor terenuri din domeniul public în proprietăți private. Deși hotărârea de anulare era definitivă, în baza unor neconcordanțe între evidențele Oficiului de Cadastru și cele ale Comisiei de Fond Funciar, cartea funciară nu fusese niciodată rectificată.

Semnalul de alarmă: documentația urbanistică

Semnalul de alarmă a fost tras atunci când, în procesul de verificare a Planului Urbanistic de Detaliu (PUD) depus de proprietară, Direcția de Urbanism a cerut punctul de vedere al Direcției Juridice privind regimul de proprietate al terenului. În urma unei verificări în arhiva fondului funciar, juriștii Primăriei au constatat că titlul de proprietate inițial fusese declarat nul absolut printr-o sentință penală a Tribunalului Bihor, rămasă definitivă după respingerea apelului la Curtea de Apel Oradea. Mai grav, terenul figura în acte ca „teren agricol extravilan restituit conform Legii 18/1991”, deși zona străzii Cantonului făcea parte, încă din 1990, din perimetrul intravilan al Oradiei. Practic, Primăria se afla în situația paradoxală în care un teren fusese trecut, printr-un titlu fals, în proprietate privată, iar înscrierea în cartea funciară îi conferea o aparentă legalitate.

Ancheta juridică și opțiunea pentru o tranzacție

După sesizarea internă, Compartimentul Fond Funciar – Agricol a întocmit o notă de constatare care recomanda acționarea în instanță pentru constatarea nulității absolute și rectificarea cărții funciare. Totuși, în momentul consultării proprietarei, aceasta ar fi recunoscut proveniența defectuoasă a titlului și a exprimat disponibilitatea de a repara prejudiciul. În baza acestei atitudini, Direcția Juridică a propus o soluție amiabilă și anume încheierea unei tranzacții judiciare, conform art. 2267 din Codul civil, prin care părțile pot preveni un proces și pot stabili de comun acord despăgubirea datorată. Astfel, în locul unui proces lung și costisitor, Primăria a oferit proprietarei varianta de a achita o compensație financiară echivalentă valorii terenului, stabilită prin raport de evaluare întocmit de societatea Evalmob SRL. Evaluatorul a determinat valoarea de piață la 66 de euro pe metru pătrat, adică 34.980 de euro pentru întreaga suprafață.

O soluție juridică cu garanții ferme

Tranzacția aprobată de Consiliul Local Oradea în ședința din 30 octombrie 2025 prevede plata despăgubirii în trei rate anuale egale, scadente la 31 decembrie 2026, 2027 și 2028, în lei, la cursul BNR din ziua plății. Pentru a garanta respectarea obligațiilor, s-a instituit o ipotecă legală asupra terenului, valabilă până la achitarea integrală a sumei. Actul include o clauză rezolutorie expresă: dacă una dintre rate nu este plătită la termen, tranzacția se desființează de drept, fără intervenția instanței, iar Primăria va relua demersurile de anulare a actului și rectificare a cărții funciare. Direcția Juridică și Direcția Economică vor monitoriza executarea obligațiilor financiare și ridicarea ipotecii la finalul perioadei de plată.

O rectificare de carte funciară și o donație publică

O parte din teren, în suprafață de 50 mp, va fi donată municipiului Oradea pentru amenajarea unui drum de acces public, conform planului parcelar anexat tranzacției. Donația are dublu rol: corectează parțial prejudiciul și facilitează circulația în zonă, în perspectiva dezvoltării urbanistice propuse prin PUD. Actul de tranzacție va fi autentificat notarial și înscris în Cartea Funciară, în temeiul art. 887 Cod Civil, asigurând opozabilitate față de terți și stabilitate juridică asupra dreptului de proprietate dobândit.

De la constatarea unui fals la un precedent administrativ

Cazul de pe strada Cantonului nu este izolat. În urma unei verificări interne declanșate în 2023, Direcția Juridică ar fi descoperit aproximativ cel puțin patru terenuri aflate în situații similare provenind din titluri de proprietate anulate penal, dar nerectificate cadastral. Pentru a evita blocarea investițiilor și multiplicarea proceselor, administrația a optat pentru soluționări amiabile, cu despăgubiri calculate la prețul pieței. Ceea ce a pornit ca o verificare tehnică a unui proiect imobiliar s-a transformat într-un exercițiu complex de drept public, prin care Primăria Oradea a descoperit și corectat o eroare istorică din patrimoniul său.