Odată cu intrarea în vigoare a noului Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, devine mai importantă o întrebare pe care cumpărătorii și dezvoltatorii o pun înainte de orice investiție: ce se poate construi concret pe teren și cât de repede poate începe proiectul?

Pentru anumite proprietăți, această diferență dintre un proiect posibil și unul sigur poate avea o valoare semnificativă. În unele cazuri, terenurile cu regim urbanistic clar ar putea avea o valoare cu 10-20% mai mare decât proprietăți comparabile pentru care dezvoltarea depinde de aprobări și proceduri viitoare. Este însă o estimare orientativă, nu o creștere automată a prețurilor.

Până acum, în prețul unui teren intra adesea și o doză importantă de anticipare. Un proprietar putea cere mai mult pentru o suprafață aflată într-o zonă în dezvoltare, mizând pe posibilitatea ca în viitor să fie aprobate noi reglementări urbanistice sau să poată fi construit un proiect mai mare.

Pentru cumpărător, însă, această perspectivă vine cu un risc.

Un teren poate părea atractiv pe hârtie, dar dacă dezvoltarea lui depinde de obținerea unor documentații, modificarea regimului urbanistic sau aprobarea unor proiecte care nu sunt încă certe, investiția poate rămâne blocată o perioadă lungă.

Noul cadru legislativ pune mai mult accent pe ceea ce este deja stabilit și verificabil. Cu alte cuvinte, potențialul unui teren nu dispare, dar trebuie separat de ceea ce poate fi realizat efectiv în prezent.

Urbanismul clar poate deveni un avantaj la vânzare

Pentru un dezvoltator, timpul are o valoare financiară directă. Dacă două terenuri au aceeași suprafață și sunt situate în zone comparabile, dar pe unul se poate începe proiectul într-un termen previzibil, în timp ce pentru celălalt trebuie așteptate aprobări suplimentare, cele două proprietăți nu mai sunt echivalente din punct de vedere economic.

În cazul celui de-al doilea teren, cumpărătorul trebuie să ia în calcul costuri de finanțare, capital blocat, cheltuieli cu documentația și, mai ales, riscul ca rezultatul final să nu fie cel anticipat.

De aici poate apărea ceea ce specialiștii numesc o „primă de certitudine”: un preț suplimentar plătit pentru un teren al cărui regim urbanistic este deja clar.

Potrivit unei estimări prezentate de NAI Romania, pentru terenuri realmente comparabile, diferența de valoare dintre o proprietate cu regim urbanistic clar și una care necesită proceduri suplimentare poate ajunge, în anumite situații, la 10-20%.

Procentul trebuie însă privit cu atenție. Nu înseamnă că toate terenurile cu PUZ, PUD sau alte documentații urbanistice vor avea automat un preț cu 20% mai mare.

Valoarea depinde de amplasament, destinația terenului, indicatorii urbanistici, durata procedurilor necesare și probabilitatea ca dezvoltarea dorită să fie aprobată.

La un teren evaluat, de exemplu, la 5 milioane de euro, o diferență de 10% ar însemna 500.000 de euro, iar una de 20% ar ajunge la 1 milion de euro. Exemplul este unul orientativ și nu reprezintă o regulă de evaluare.

În acest context, simpla mențiune „teren intravilan” poate să nu mai fie suficientă pentru un cumpărător care urmărește o investiție. Vor conta tot mai mult documentele care arată ce poate fi construit efectiv pe teren și în ce condiții.

Printre elementele care pot influența negocierea se află:

• regimul urbanistic aplicabil terenului;
• indicatorii urbanistici și funcțiunea permisă;
• existența documentațiilor urbanistice aprobate;
• accesul la infrastructura rutieră;
• existența și disponibilitatea utilităților;
• timpul necesar până la obținerea autorizațiilor;
• eventualele investiții suplimentare necesare pentru dezvoltare;
• istoricul și situația juridică a proprietății.

Astfel, două terenuri aflate chiar în aceeași zonă pot ajunge să aibă valori diferite dacă unul oferă un traseu clar către construcție, iar celălalt presupune o perioadă lungă de incertitudine.

Bucureștiul și marile orașe, printre piețele unde diferența poate fi mai vizibilă

Efectul este de așteptat să fie mai important în piețele unde terenurile sunt cumpărate în special pentru dezvoltări imobiliare. În ultimii ani, în București și în alte centre urbane mari, o parte din valoarea unor terenuri a fost legată tocmai de posibilitatea obținerii unor condiții urbanistice mai favorabile în viitor.

Noul sistem poate determina cumpărătorii să fie mai atenți la diferența dintre o posibilitate și o certitudine. În cazul unui proiect de anvergură, câțiva ani de așteptare pot modifica substanțial rentabilitatea investiției.

În schimb, un teren pentru care parametrii dezvoltării sunt deja cunoscuți permite un calcul mai precis al costurilor și al veniturilor viitoare.

Asta nu înseamnă că terenurile fără un regim urbanistic complet clar vor deveni brusc nevandabile sau lipsite de valoare.

Un teren poate avea în continuare un potențial foarte bun datorită amplasării, suprafeței sau perspectivei de dezvoltare a zonei. Diferența este că acel potențial va trebui evaluat împreună cu riscul și timpul necesar pentru transformarea lui într-un proiect concret.

Pentru proprietar, acest lucru poate însemna o negociere mai dificilă. Pentru cumpărător, poate însemna un argument mai puternic pentru reducerea prețului.

Piața ar putea ajunge astfel să plătească mai mult pentru certitudine și mai puțin pentru promisiunea unei dezvoltări viitoare.

Noul Cod al Urbanismului nu înseamnă automat terenuri mai scumpe

Este importantă și o nuanță: schimbarea legislației nu produce, prin ea însăși, o majorare generală de 10%, 20% sau orice alt procent pentru terenurile din România.

Prețurile vor continua să fie determinate de cerere și ofertă, locație, infrastructură, acces, utilități și perspectivele de dezvoltare ale zonei.

Noutatea este că siguranța juridică și urbanistică a investiției poate deveni un criteriu mult mai vizibil în preț.

Pentru proprietarii care au deja un teren bine reglementat, aceasta poate fi o veste bună. Pentru cei care vând terenuri a căror dezvoltare depinde încă de aprobări viitoare, cumpărătorii ar putea deveni mai puțin dispuși să plătească integral pentru un potențial care nu este încă garantat.

Iar pentru cei care vor să cumpere, mesajul este simplu: înainte de a compara două terenuri după prețul pe metru pătrat, merită verificat ce primești, de fapt, pentru acel metru pătrat.