Totdeauna, Oradea a fost o piaţă imobiliară cu un specific aparte. Ca şi oraş ne situăm la nivelul Aradului, Sibiului, între nivelul doi şi trei al pieţei imobiliare, este de părere Sorina Ciordaş, manager Hestia Imobiliare. Sunt diverşi factori care influenţează piaţa imobiliară. Înainte de 2008 au fost perioade în care Oradea a avut preţuri la nivel de Bucureşti. Oradea a rămas mult timp un oraş mort din punct de vedere al industriei, iar fabrici care să se locheze aici şi să aducă forţă de muncă în zonă nu au prea fost. În ultimii ani a început o nouă zonă imobiliară. Totdeauna, Oradea a fost ca nivel de salarii printre oraşele cu salarii mici, familii cu venituri mici, dar constante. Tocmai asta a făcut ca în ultimii ani orădenii să poată accesa credite.
Ce preferă orădenii? Să cumpere cu banii jos sau prin credite imobiliare?
Sorina Ciordaş: S-a vândut mai bine cu bani cash, în ultimul an. Creditele au ajuns o „persona nongrata” în concepţia unei familii, pentru că s-au întâmplat foarte multe în relaţia bancă – client. Doritorii de apartamente au stat în expectativă câţiva ani. Cumpărătorii au aşteptat să tot scadă preţurile. Apoi, a fost o perioadă economică care şi pe noi ne-a bulversat. Doritorul de credite chiar dacă avea un loc de muncă nu avea siguranţa menţinerii acestuia, pentru a putea rambursa creditele. Asta i-a făcut să se gândească de două ori până să ia credite. Pe de altă parte s-au luat credite foarte multe pentru cumpărare de bunuri de larg consum, „credite cu buletinul”, care au îndatorat familiile, în special părinţii care veneau co-giranţi pentru copii. Plus, credite pentru cumpărarea de maşini. Necumpărându-se apartamente, banii au ajuns să fie ţinuţi oarecum la ciorap. Anul trecut au ieşit foarte mulţi bani pentru cumpărarea de apartamente.
Ce se vinde cel mai bine?
SC: Se vând mai bine apartementele cu două – trei camere vechi, dar şi noi. Familia s-a întors la apartamentul tradiţional, cu bucătărie izolată faţă de living.
Se vinde mai bine prin Programul „Prima casă” sau cu credite imobiliare?
SC: Se vinde şi cu „Prima casă”, dar băncile au ieşit cu propriile lor programe de creditare unde nu mai este nevoie de avans. La „Prima casă” au apărut nişte modificări care i-au orientat pe clienţi spre apartamentele noi.
Unde se situează preţurile în prezent?
SC: În 2013 şi 2014 a continuat trendul descrescător. Astfel la garsoniere preţurile au scăzut în medie cu 6%, de la 17.000 de euro la 16.000 de euro. La apartamentele cu două camere preţurile au fost mai mici cu 24%, scăzând de la 30.000 de euro la 26.000 de euro, iar la cele cu trei camere scăderea a fost de 11%, de la 39.000 la 35.000 de euro. Cea mai mare scădere a fost la apartamentele cu patru camere, de 25%.
Pentru 2015 prevedem o stagnare a preţurilor de vânzare, dar preţul de ofertare al vânzătorilor este pe trend de creştere. În imobiliare avem două preţuri: preţul de ofertare al vânzătorilor şi preţul de vânzare, al celor care cumpără. Pentru 2015 prevedem că deşi preţul de ofertare va creşte, preţul de vânzare va rămâne la nivelul anului 2014. Bani, ca să fie justificată creşterea, nu sunt mai mulţi. Deşi per general se vorbeşte de o creştere economică la nivel naţional, noi trebuie să luăm în considerare piaţa imobiliară de aici.
Cum a evoluat piaţa imobiliară a caselor şi terenurilor în Oradea?
SC: Casele nu s-au prea vândut în ultimii ani. Poate cele care au fost luate cu credite şi nu s-a mai putut plăti rata. La case mai există o cerere, dar la terenuri, nu. Se caută case până la maxim 150.000 de euro. O casă la un nivel ridicat de confort. Pretenţiile cumpărătorilor sunt foarte mari. Înainte de criză vorbeam de 70.000 – 80.000 de euro la un apartament. Mulţi au început să-şi construiască o casă şi nu mai au bani de finisare. Aşa că sunt obligaţi fie să vândă casa, fie apartamentul.
Ce se întâmplă cu chiriile?
SC: Aici putem vorbi de două categorii: chirii pentru locuit şi chirii pentru spaţii comerciale şi de birouri. În Oradea sunt două categorii de chirii pentru locuit. Cele foarte bine puse la punct, al căror preţ a scăzut la jumătate, de la 400 – 500 de euro. Acestea sunt chirii pentru studenţii străini şi pentru persoane relocate la conducerea unor firme din Oradea. Astfel de apartamente nu prea avem. Într-un astfel de apartament trebuie investit, iar investiţia nu se recuperează aşa de repede. Studenţii străini s-au obişnuit şi ei cu piaţa locală şi au tendinţa să schimbe proprietarii. Dacă proprietarul nu scade chiria pe perioada vacanţei, sunt dispuşi să renunţe şi să-şi găsească altă chirie când revin din vacanţă.
La chiriile normale, fără pretenţii, au scăzut, de asemenea, preţurile. Mulţi au apartamente moştenite în care nu au făcut investiţii şi le închiriază să nu plătească utilităţile şi să mai câştige ceva.
Cum au evoluat chiriile de birouri şi spaţii comerciale?
SC: Noi până în 2008 nu am avut clădiri de birouri la standarde ridicate, tip A. Acuma s-au construit. Atunci când am avut cerere nu au fost. Când s-au construit nu mai există cerere. Deci nu s-a întâlnit cererea şi oferta. Tendinţa de azi este pentru birouri decente cu spaţii normale. Efectiv, biroul care să asigure funcţionarea firmei. Ce s-a întâmplat până în 2008 nu se va mai repeta. Tehnica, internetul a intrat în viaţa noastră foarte puternic, asigură activitate şi de acasă şi nu mai este aşa mare cerere pentru chirii. Inclusiv la magazine, tendinţa este de scădere. Aici putem vorbi pe segmente. La un spaţiu mare, proprietarii trebuie să înţeleagă că au scăzut preţurile şi spaţiile sunt mai multe şi nu mai poate negocia de pe aceleaşi poziţii ca şi când spaţiile de birouri erau mai puţine.
Mai este lumea reticentă să apeleze la agenţiile imobiliare?
SC: Nu mai este. Piaţa imobiliară în ascensiune a făcut să apară tot felul de agenţii. Cele mai serioase încă se mai menţin. Noi suntem pe piaţă de 21 de ani şi seriozitatea îşi spune cuvântul.
Care ar fi previziunile pentru acest an?
SC: Concluzia mea este că am ajuns într-o perioadă de echilibru. Nu ne aşteptăm la creşteri, dar nici la scăderi. Deşi la nivel global se vorbeşte despre o creştere economică, noi trebuie să ne raportăm la piaţa locală cu specificul ei aparte. Trebuie să vedem care sunt trendurile la nivelul pieţei locale. E foarte important echilibrul, în care cererea se întâlneşte cu oferta. Se vor face vânzări, dar nu în ritmul în care vânzătorii vor fi îndreptăţiţi să crească preţurile.
În ceea ce priveşte piaţa chiriilor, vor fi cereri de spaţii de locuit. Cine doreşte preţuri mai mari, trebuie să se gândească să investească în apartamentul respectiv. Iar partea de birouri, spaţii industriale, nu birouri de primă clasă, ci birouri normale cu condiţii civilizate.
Citiți principiile noastre de moderare aici!