Un document poate ajunge să expire în timp ce titularul se află în instanță și nu poate începe lucrările, dacă autorizația a fost suspendată.

Noua legislație își propune să reducă birocrația și să ofere mai multă predictibilitate într-un domeniu în care obținerea unei autorizații poate dura luni sau chiar ani. Problema apare însă atunci când documentul este contestat în instanță, iar judecătorii dispun suspendarea executării lui.

Într-o astfel de situație, beneficiarul nu mai poate construi până la soluționarea litigiului, însă termenul de valabilitate al autorizației poate continua să curgă. Astfel, există riscul ca un investitor să câștige procesul privind legalitatea autorizației, dar să constate că aceasta a expirat între timp.

Situația nu îi privește doar pe marii dezvoltatori imobiliari. Poate apărea și în cazul unei persoane care își construiește o casă sau al unei firme care are în plan o hală, un spațiu comercial ori un ansamblu rezidențial.

Ce prevede noul Cod al Urbanismului

Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor a devenit Legea nr. 169/2026. Actul a fost publicat în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026 și a intrat în vigoare la 25 august.

Noua lege reunește într-un singur act normativ regulile privind amenajarea teritoriului, urbanismul, autorizarea lucrărilor și disciplina în construcții. Odată cu intrarea în vigoare a Codului au fost abrogate, printre altele, Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții și Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul.

Este una dintre cele mai importante schimbări legislative din domeniu din ultimele decenii, iar printre prevederile noi se numără și cele referitoare la perioada în care o autorizație de construire poate fi folosită.

Trei ani pentru începerea lucrărilor

Potrivit articolului 309 din noul Cod, autorizația de construire are o valabilitate de trei ani. În acest interval, beneficiarul trebuie să înceapă lucrările și să îndeplinească formalitățile prevăzute de lege. Dacă lucrările sunt începute legal, autorizația își extinde valabilitatea pe durata de execuție înscrisă în document.

La prima vedere, trei ani reprezintă o perioadă generoasă. Lucrurile se schimbă însă atunci când autorizația este contestată în instanță.

Spre deosebire de vechea legislație, noul Cod nu mai permite prelungirea obișnuită a termenului inițial de valabilitate, potrivit informațiilor publicate de Alba24.

În baza vechii Legi nr. 50/1991, prelungirea putea fi solicitată o singură dată, pentru cel mult 24 de luni.

Noul Cod păstrează două mecanisme mai restrictive. Valabilitatea autorizației poate fi suspendată o singură dată, pentru maximum 12 luni, iar durata de execuție a lucrărilor poate fi prelungită o singură dată, tot pentru cel mult 12 luni, cu plata unei taxe de 30% din taxa inițială.

Problema este că aceste mecanisme nu lămuresc în mod explicit ce se întâmplă cu o autorizație suspendată printr-o decizie a instanței.

Ce se întâmplă când autorizația ajunge în instanță

Emiterea unei autorizații de construire nu înseamnă că legalitatea documentului nu mai poate fi verificată. Persoanele care consideră că sunt afectate de un proiect, organizațiile care îndeplinesc condițiile prevăzute de lege sau autoritățile competente pot contesta actul.

În cadrul unui proces de contencios administrativ, reclamantul poate solicita și suspendarea executării autorizației, în baza Legii nr. 554/2004. Dacă instanța admite cererea, lucrările nu mai pot fi realizate în baza autorizației suspendate. Măsura are rolul de a preveni apariția unor efecte care ar putea fi greu de reparat înainte ca judecătorii să stabilească dacă documentul a fost emis legal.

Pentru titularul autorizației apare însă o situație paradoxală: nu poate construi, dar timpul acordat pentru a începe construcția poate continua să curgă.

Un proces nu se termină neapărat în 15 zile

Noul Cod prevede că, atunci când instanța suspendă autorizația în condițiile articolelor 14 sau 15 din Legea nr. 554/2004, termenele de judecată pe fond nu pot depăși 15 zile calendaristice.

Litigiile ar trebui, de asemenea, să fie soluționate de complete specializate.

Regula poate grăbi judecarea dosarelor, dar termenul de 15 zile nu reprezintă durata maximă a întregului proces. El privește intervalele procedurale stabilite de instanță. Administrarea probelor, expertizele, amânările justificate și eventualele căi de atac pot face ca soluționarea definitivă a unui litigiu să dureze considerabil mai mult.

Golul dintre suspendarea judiciară și valabilitatea autorizației

Aici apare una dintre cele mai importante probleme ale noii reglementări: lipsa unei norme exprese care să spună că perioada în care autorizația este suspendată de instanță nu se calculează în termenul său de valabilitate.

Suspendarea executării și suspendarea curgerii unui termen nu sunt, în mod necesar, același lucru.

Prima îl împiedică temporar pe beneficiar să folosească autorizația. Cea de-a doua ar însemna că perioada rămasă din valabilitatea documentului este conservată până la soluționarea litigiului. Codul reglementează suspendarea solicitată de titular, limitată la maximum 12 luni, și suspendarea dispusă de instanță în cadrul contenciosului administrativ. Nu prevede însă fără echivoc că o măsură judiciară oprește automat „ceasul” autorizației.

De aici poate apărea o dispută juridică. Beneficiarul ar putea susține că nu este echitabil să piardă din termen în perioada în care legea îi interzice să construiască. În schimb, autoritatea ar putea considera că termenul de trei ani este unul fix și că orice excepție de la această regulă trebuie prevăzută expres de lege.

Până la formarea unei practici judiciare stabile sau până la o eventuală intervenție a legiuitorului, nu se poate spune cu certitudine că toate autorizațiile suspendate de instanță își conservă automat valabilitatea pe durata procesului.

Ce probleme pot apărea pentru proprietari și dezvoltatori

Pentru un dezvoltator imobiliar, suspendarea poate bloca finanțarea, contractele de execuție și livrarea locuințelor. Băncile pot reevalua proiectul, constructorii pot solicita despăgubiri, iar cumpărătorii pot invoca nerespectarea termenelor contractuale.

Pentru o persoană fizică, efectele pot fi la fel de apăsătoare. Proprietarul poate plăti rate pentru teren sau pentru un credit de construire fără să poată începe lucrările. În plus, proiectarea, avizele, studiile tehnice și taxele achitate inițial pot necesita actualizare.

Nici persoanele care contestă autorizația nu sunt avantajate de o astfel de incertitudine.

Dacă documentul expiră în timpul procesului, conflictul se poate muta într-o nouă serie de litigii privind expirarea autorizației, dreptul de reluare a lucrărilor și necesitatea reautorizării. Prin urmare, problema nu ar trebui redusă la o confruntare între „dezvoltatori” și „vecini”.

Controlul judiciar al autorizațiilor este necesar, în special atunci când există suspiciuni privind încălcarea reglementărilor urbanistice, a normelor de mediu sau a regulilor de protecție a patrimoniului.

În același timp, exercitarea acestui control nu ar trebui să genereze o sancțiune indirectă pentru titularul care obține, în final, confirmarea legalității actului său.