Superofertă: apartamente fără TVA

Pe piaţă au apărut oferte tentante pentru apartamente în blocuri noi: mai puţin de 100.000 de euro pentru două camere în Drumul Taberei sau în Otopeni. Suprafeţele (peste 80 de metri pătraţi) şi finisajele sunt comparabile cu cele anunţate pentru alte proiecte, însă preţurile sunt mult mai mici. Care este secretul? Aflăm chiar de la Regatta, agenţia care vinde proiectul din Ghencea: apartamentele sunt vândute fără TVA, deoarece dezvoltatorul este o persoană fizică. Şi în cazul proiectului de la Otopeni, soluţia este aceeaşi.

Să luăm un exemplu: un apartament nou de 80 de metri pătraţi şi un preţ de 1.300 de euro/mp. Valoarea TVA este, în acest caz, de circa 20.000 de euro. Iar dacă imobilul este finanţat prin credit ipotecar, „costul TVA“ va ajunge la 50.000 de euro, deoarece se plătesc dobânzile pe 30 de ani pentru o sumă mai mare.

Economiile din ocolirea taxei nu sunt însă scutite de riscuri. Codul fiscal permite Fiscului să treacă automat la categoria plătitori de TVA şi persoanele fizice, dacă sunt îndeplinite trei condiţii: cifra de afaceri trebuie să fie peste 35.000 de euro pe an (prag depăşit de la vânzarea primului apartament), persoana trebuie să acţioneze în mod independent (adică să nu fie angajată) şi activitatea trebuie să fie realizată în mod continuu. Este destul de clar când sunt îndeplinite primele două condiţii. Însă, în privinţa celei de-a treia există încă dileme: dacă cineva cumpără un teren pe care construieşte trei blocuri, le vinde şi devine milionar în euro şi se opreşte din construit, se mai poate vorbi de continuitate? „Continuitatea activităţii nu înseamnă că dezvoltatorul respectiv trebuie să construiască fără oprire, ci doar că livrările pe care le face să îi aducă venituri cu caracter de continuitate. Dacă vorbim de un bloc cu zece apartamente, eu personal consider că acest criteriu de continuitate e îndeplinit, pentru că scutirea ar trebui să se aplice celor care îşi vând apartamentul personal, nu celor care exploatează în scop cât de poate de comercial imobilele respective“, spune avocata Andreea Lisievici. Mai mult, arată aceasta, „dacă persoana respectivă ar fi infiinţat un SRL strict pentru construcţia acelui bloc (schema urmată de foarte mulţi dezvotatori), ar fi fost plătitoare de TVA“.

„Având în vedere că toate contractele de vânzare se încheie la notar, iar aceştia vor raporta tranzacţiile către ANAF, e posibil ca în viitor să vedem o sumedenie de înregistrări din oficiu şi solicitări de TVA către dezvoltatori“, avertizează Lisievici.

Deşi şefii Fiscului ameninţă, încă din 2005, dezvoltatorii persoane fizice că le vor impune, din oficiu, să plătească TVA, până acum nu s-a auzit nici de astfel de decizii, nici de procese pierdute sau câştigate pe această temă. Până la apariţia unor noi reglementări sau a jurisprudenţei, nu se ştie clar cine are dreptate: dezvoltatorii sau ANAF.

ANAF poate pierde procese în faţa argumentelor dezvoltatorilor. Aceştia mizează pe faptul că justiţia va considera că nu există diferenţe de continuitate între vânzarea unui imobil-bloc şi a unui singur apartament. În plus, Codul comercial nu include tranzacţiile imobiliare în sfera faptelor de comerţ. Dacă totuşi ANAF va avea câştig de cauză, dezvoltatorii sunt pregătiţi şi pasează subtil riscul către client. Potrivit avocatei Lisievici, dacă în contracte nu e trecut clar că preţul e cel final şi cu toate taxele, beneficiarul (cumpărătorul) va fi bun de plată.

TAXA PE VALOAREA ADĂUGATĂ PENTRU CONSTRUCŢII

Tranzacţiile cu imobile mai vechi de un an (de la data construirii) sunt scutite de TVA, chiar dacă vânzătorul este o firmă.

Pentru vânzările de construcţii noi se percepe TVA.

În cazul vânzătorilor persoane juridice, nu prea există portiţe de ieşire. Însă, dacă dezvoltatorul este persoană fizică, poate vinde fără taxe.

Riscă însă să intre în vizorul Fiscului, care îl poate înregistra din oficiu ca plătitor de TVA, din datele transmise de notari.

Proiecte fara TVA

Primăriile sunt un punct de pornire pentru găsirea celor care construiesc blocuri întregi pe persoană fizică, pentru a ocoli taxele. Pe site-ul Primăriei sectorului 1 se găsesc zeci de astfel de autorizaţii, pentru blocuri cu 5-6 etaje, unele în curs de vânzare.

Complex rezidenţial  Zona
Champions Residence Ghencea
Otopeni Bridge Otopeni
Domus Park Pipera