Instanța supremă a stabilit că procedurile de autorizare pot continua în baza unor documentații urbanistice care au fost revocate ulterior pentru nelegalitate, dacă demersurile au început legal în perioada în care acestea erau încă în vigoare.

Decizia nr. 91/2026 a fost publicată marți, 3 noiembrie, în Monitorul Oficial și oferă o interpretare obligatorie pentru instanțele din România. Hotărârea clarifică modul în care trebuie aplicate prevederile Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul, în legătură cu procedurile de autorizare începute înainte de revocarea documentațiilor urbanistice, a scris Alba24.

Ce se întâmplă dacă primăria revocă PUZ-ul în timpul procedurii de autorizare

Situația analizată de Înalta Curte este întâlnită în special în cazul investițiilor imobiliare pentru care proprietarii sau dezvoltatorii au început demersurile administrative în baza unui plan urbanistic zonal (PUZ) aflat în vigoare.

Problema apare atunci când, înainte de emiterea autorizației de construire, primăria sau o altă autoritate competentă revocă documentația urbanistică, după ce constată că aceasta nu respectă reglementările superioare de urbanism.

Prin decizia pronunțată, ÎCCJ a stabilit că revocarea ulterioară nu împiedică automat continuarea procedurii de autorizare deja începute legal.

Cu alte cuvinte, documentația urbanistică aplicabilă la momentul începerii demersurilor poate continua să producă efecte pentru investiția respectivă, chiar dacă ulterior a fost revocată pentru nelegalitate.

Hotărârea nu înseamnă însă că orice solicitant va primi automat autorizația de construire. Toate celelalte condiții prevăzute de legislație trebuie respectate în continuare.

Când se consideră că a început procedura pentru autorizația de construire

Un element esențial al deciziei îl reprezintă stabilirea momentului de la care procedura de autorizare este considerată începută.

Înalta Curte a avut în vedere prevederile articolului 2 alineatul (2¹) din Legea nr. 50/1991 și a stabilit că momentul relevant este cel al depunerii cererii pentru emiterea certificatului de urbanism.

Procedura nu se rezumă însă la această etapă. Ea continuă prin obținerea avizelor și acordurilor necesare, întocmirea documentației tehnice, depunerea dosarului pentru autorizare și, în final, emiterea autorizației de construire.

Astfel, pentru aplicarea interpretării stabilite de instanța supremă, contează data la care solicitantul a început legal demersurile administrative, nu doar momentul în care a depus dosarul final pentru obținerea autorizației.

Exemplu: un PUZ este revocat înainte de emiterea autorizației

Să presupunem că un proprietar solicită un certificat de urbanism într-o perioadă în care PUZ-ul aprobat pentru zona respectivă permite construirea unui imobil cu mai multe etaje.

După începerea procedurii, autoritatea locală constată că documentația nu respectă prevederile planului urbanistic general și decide revocarea acesteia.

În mod obișnuit, o astfel de situație putea genera blocaje administrative și litigii, mai ales dacă proprietarul sau dezvoltatorul investise deja timp și bani în pregătirea proiectului.

Potrivit interpretării stabilite de ÎCCJ, revocarea ulterioară nu anulează automat posibilitatea continuării procedurii de autorizare începute legal în perioada de valabilitate a documentației.

Această interpretare nu înlocuiește însă verificarea celorlalte cerințe legale și nu obligă autoritatea să emită autorizația dacă există alte impedimente.

De la ce litigiu a pornit decizia Înaltei Curți

Clarificarea a venit în urma unui proces dintre un dezvoltator imobiliar și autoritățile unei primării de municipiu reședință de județ.

Investitorul urmărea obținerea autorizației pentru construirea unui imobil cu două niveluri subterane, parter și șase etaje, destinat locuințelor colective și spațiilor comerciale.

În octombrie 2020, dezvoltatorul obținuse certificatul de urbanism în baza unui plan urbanistic zonal aprobat de Consiliul Local.

Ulterior, PUZ-ul a fost revocat, după ce autoritățile au constatat că prevederile sale intrau în contradicție cu reglementările urbanistice superioare.

Dezvoltatorul a ajuns în instanță, solicitând obligarea primarului la emiterea autorizației de construire. Tribunalul a respins cererea, iar în etapa recursului Curtea de Apel a solicitat intervenția Înaltei Curți pentru clarificarea problemei de drept.

Întrebarea adresată instanței supreme a fost dacă revocarea documentației urbanistice afectează și procedurile de autorizare care fuseseră începute înainte de această măsură.

De ce a stabilit ÎCCJ că procedurile pot continua

În motivarea deciziei, judecătorii au pus accent pe protejarea investițiilor și pe încrederea legitimă a persoanelor care au început demersurile administrative bazându-se pe documente oficiale aflate în vigoare.

Instanța supremă a explicat că mecanismul legal privind extinderea valabilității documentațiilor urbanistice nu trebuie interpretat restrictiv, astfel încât să se aplice exclusiv situațiilor în care acestea ajung la termenul de expirare.

Potrivit interpretării adoptate, protecția poate opera și atunci când documentația urbanistică este revocată ulterior pentru nelegalitate.

În analiză au fost avute în vedere principiul securității juridice și situația beneficiarilor de bună-credință, care au demarat procedurile bazându-se pe prezumția de legalitate a actelor administrative existente la acel moment.

Ce efecte are decizia pentru proprietari, dezvoltatori și primării

Decizia nr. 91/2026 poate avea consecințe importante pentru proprietarii de terenuri și investitorii care au început procedurile de autorizare în baza unor PUZ-uri sau a altor documentații urbanistice revocate ulterior.

În astfel de cazuri, autoritățile locale și instanțele trebuie să țină cont de interpretarea obligatorie stabilită de Înalta Curte.

Este important însă de făcut o distincție: hotărârea nu anulează revocarea documentației urbanistice și nici nu permite folosirea acesteia pentru inițierea unor investiții noi, după ce a fost scoasă din vigoare.

Protecția vizează procedurile de autorizare începute legal în perioada în care documentația urbanistică producea efecte.

Decizia Înaltei Curți de Casație și Justiție nr. 91 din 21 septembrie 2026 a fost publicată în Monitorul Oficial din 3 noiembrie 2026 și este obligatorie pentru instanțe, potrivit articolului 521 alineatul (3) din Codul de procedură civilă.